Conheça os temas mais polêmicos dos condomínios

Se questionado, todo síndico consegue responder facilmente quais são os temas mais polêmicas nos condomínios. Entre eles, questões que parecem simples, mas podem render divergências enormes. Afinal de contas, a vida em sociedade não é fácil. Morar em um local com preferências diversas, valores e educação de todo o tipo, tende ser um desafio para a harmonia do local. Por isso, o síndico precisa ter cuidado e agir com cautela e sempre embasado nas leis condominiais e sem preferenciais e privilégios. Nesse novo post vamos tratar especialmente de questões mencionadas, mas as polêmicas não param por aí. Existem vários outros assuntos que precisam ser considerados e tratados com cautela, como barulho, acessibilidade e sustentabilidade.

Uso do imóvel

Segundo a lei, art. 1.335 ,II , CC, cada condômino deve usar o imóvel conforme a destinação, ou seja, nada de usar um imóvel residencial como comercial, ou um comercial como moradia. Mas vale lembrar, que a própria lei (art. 1.336. IV, CC) não torna a regra absoluta e pode ser relativizada quando não oferecer risco ao sossego, à segurança e à saúde dos demais condôminos, conforme cada caso concreto. Com relação ao polêmico aluguel por temporada, como a plataforma Airbnb, a terceira turma do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em novembro de 2021 que os condomínios podem proibir proprietários de alugarem seus imóveis por temporada. No entanto, segundo a especialista em direito condominial, Danielle Nunes de Brito, a decisão do STJ, apesar de um importante precedente, considerando que foi a primeira vez que a corte superior tratou do tema, não é vinculante, pois não possuiu efeito erga omnes, ou seja, não obriga todos os juízes do país a seguirem tal entendimento. A  sugestão da especialista é que os condomínios prezem pelo diálogo e levem a discussão à deliberação da assembleia, a fim de promover a discussão acerca do tema e regulamentar o uso dos aplicativos com regras claras e rígidas nos casos concretos.

Inquilinos

Inquilino pode votar ou não em assembleia? Apesar desta previsão não estar mais expressamente disposta em Lei, dada a revogação da Lei 4.591/64, entende-se que será possível a concessão do direito ao voto para os inquilinos, desde que haja tal previsão na convenção de condomínio. E ser síndico? Outro tema que rende dentro dos condomínios. A lei permite que a administração condominial possa ser realizada por terceiro contratado, a exemplo do síndico profissional, sendo assim, nada impede que o inquilino possa exercer o papel de síndico.

Animais de estimação

Você sabia que 50% das queixas de condomínios são relativas a problemas com cães. Recentemente, por exemplo, saíram algumas notícias sobre condomínios que estavam proibindo cachorros e gatos dentro de apartamentos. Por isso mesmo o problema foi parar no Superior Tribunal de Justiça, que decidiu que convenções de condomínios não podem proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas. O entendimento da Terceira Turma do STJ aponta que a proibição só se justifica se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores do condomínio.

Garagem

Vagas de garagem podem ser outra causa comum de problemas, mas, para manter a boa convivência e evitar desentendimentos, o melhor é sempre pensar e se colocar no lugar do outro, a famosa EMPATIA. Os problemas podem ser evitados como o morador estaciona com cuidado, de forma que o carro não atrapalhe o espaço de manobra do vizinho, siga as regras de não entulhar o espaço que é direcionado aos veículos, não ultrapassar a velocidade limite e que assuma a culpa caso ocorra algum acidente.

Uso de telas de proteção

As chamadas telas ou redes de proteção são imprescindíveis para quem tem crianças ou pets em apartamentos, pois ajudam a prevenir uma possível queda. No entanto, visando proteger a estética dos edifícios, ainda vemos alguns regimentos interno de condomínios que extrapolam os limites e estabelecem regras abusivas que chegam a beirar o ilegal, como é o caso da proibição da instalação desses equipamentos de segurança. É muito claro que no caso das redes, não estamos diante de um critério estético, mas sim de proteção. A jurisprudência brasileira é pacífica no sentido de que o bem jurídico tutelado pela instalação das telas de proteção é maior do que o devaneio estético da fachada do imóvel. Desta forma, a proibição da instalação destes itens nas unidades é abusiva e ilícita, e não pode prevalecer no texto do regimento interno. Hoje a única intervenção que o condomínio pode fazer neste sentido é com relação aos padrões de cores, tamanhos das malhas e formas de instalação. Tudo isso pode ser discutido em assembleia.

Unidades maiores

Moradores de coberturas ou apartamento de maior metragem sempre questionam o pagamento a mais na taxa de condomínio, por exemplo. Segundo a lei (art. 1.336, I, CC), o condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Dessa forma, a convenção de condomínio pode estipular que as unidades maiores paguem taxa condominial proporcionais à metragem da unidade. Lembrando que nossa legislação prevê que os votos nas assembleias serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352, § único, CC)

Uso de Whatsapp

WhatsApp tem sido usado como uma importante ferramenta de comunicação dentro dos condomínios. Mas é preciso ficar atento pois cresceram também as intrigas e discussões em razão da falta de bom senso na hora de usá-lo. Não é novidade que esses novos métodos de comunicação surgiram para ajudar no diálogo entre todos que moram em um mesmo conjunto habitacional. Mas, apesar de ser um método rápido e eficaz, existem cuidados que devem ser tomados antes mesmo do grupo ser criado. Para a advogada Lessiene Maria Caponi, especialista em direito imobiliário, existem regras que devem ser respeitadas não apenas na criação, mas principalmente na forma de utilizar a ferramenta. Ela lembra ainda que é importante convocar uma assembleia extraordinária para apresentar a proposta de criação do grupo e submeter o assunto a votação.

Inadimplentes

Apesar de haver expressa proibição legal para o exercício do voto e da participação do condômino inadimplente na assembleia (art. 1.335IIICC), tal impedimento não pode ser usado para justificar qualquer comportamento desrespeitoso. Além disso é considerada abusiva a privação ao acesso de áreas comuns, assim como o corte de sua água, luz, gás ou outros serviços essenciais encerrados por causa do não pagamento e divulgação pública de nomes de moradores em atraso.