*Por Danielle Nunes de Brito
Desde o início da declarada Pandemia do Covid-19, com a orientação das autoridades públicas e sanitárias acerca do isolamento social, como medida de prevenção e aceleração ao contágio da doença, muito se tem discutido sobre a possibilidade de adoção das assembleias virtuais em Condomínios.
Por ausência de disposição legal, anteriormente, a orientação jurídica mais adequada era a de que, se não houvesse previsão na convenção do condomínio autorizando a realização de assembleia virtual, os síndicos postergassem as decisões não urgentes para o futuro e, com relação às necessárias, como mandatos vencidos, por exemplo, se pleiteasse uma liminar na Justiça, a fim de que se garantisse a devida representação.
Vale dizer que, algumas entidades, como Bancos, estavam aceitando a postergação automática, em virtude do momento, o que facilitava bastante a vida e atuação dos síndicos.
No entanto, em 12 de Junho do corrente ano, foi publicada a Lei n. 14.010/2020, a qual autorizou expressamente a realização de assembleias virtuais em âmbito condominial, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, nas quais a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial, lei esta que foi bastante esperada pelos especialistas e atuantes na área e que trouxe uma segurança jurídica à utilização de tal meio deliberativo.
É importante que se diga que, para as relações jurídicas reguladas pela referida Lei, considera-se 20 de março de 2020 como termo inicial dos eventos derivados da pandemia do coronavírus (Covid-19).
Isso posto, muitas dúvidas surgiram a partir de então, especialmente no que se refere à legalidade da assembleia virtual. O ideal é que a Convenção disponha sobre as regras a serem seguidas, bem como o formato adotado e parâmetros da assembleia, mas, para aqueles condomínios que optem por não alterar suas convenções neste momento, o edital de convocação é que será de extrema importância para ditar os pressupostos que serão adotados e, assim, minimizar os riscos de qualquer declaração de nulidade judicial do ato.
Algumas precauções precisam ser tomadas, portanto:
- Utilização de uma plataforma segura – num mundo ideal, o indicado seria que cada condômino contasse com o seu certificado digital, de modo a garantir a participação segura. Entretanto, como a realidade não é essa, que, ao menos, se utilize uma plataforma digital que seja à prova de fraudes e que possibilite a efetiva participação dos condôminos, além da contagem de votos;
- A coleta dos documentos pessoais de cada condômino deve ser feita de maneira prévia, inclusive para que se possa constatar se o participante é, de fato, o proprietário da unidade ou um procurador, por exemplo, o que demandaria a apresentação do referido mandato procuratório;
- Definição de presidente e secretário que presidirão a assembleia – é sabido que inexiste previsão legal acerca da obrigatoriedade da presença de presidente e secretário em uma assembleia condominial. Então, a menos que a convenção exija, tais figuras podem ser dispensadas. Entretanto, sugere-se, por questão de transparência, que estes sejam eleitos entre os presentes e, no caso de uma assembleia virtual ou não, que o seja feito logo ao início;
- É imprescindível que a participação e deliberação dos condôminos sejam garantidas. Não basta que se disponibilize a possibilidade de votos sobre o tema, é essencial, a fim de se evitar nulidades, que o debate e a exposição de opiniões sejam assegurados em assembleia;
- Por fim, é de suma importância que se garanta um treinamento prévio, a fim de possibilitar aos condôminos a capacitação ao sistema que será utilizado para a realização da assembleia.
Todos sabemos que tudo que é novo gera inseguranças, medos e desconfortos, mas as assembleias virtuais possuem muitos pontos positivos que, se bem utilizados, podem aumentar a participação efetiva dos condôminos. Como exemplo, podemos citar o fato da presença ser possível, ainda que o condômino não esteja nas dependências do condomínio. Além disso, as reuniões virtuais tendem a ser mais objetivas e menos demoradas que as presenciais, facilitando as resoluções dos temas propostos.
Diante de todo o exposto, resta claro que, apesar de uma realidade recente e que ainda mereça diversas adequações, os cuidados básicos devem ser tomados para garantir a ampla acessibilidade dos condôminos às tomadas de decisões em âmbito condominial, evitando, dessa forma, pleitos judiciais de nulidades das assembleias realizadas, o que somente dificulta a resolução das demandas comuns.
Vale esclarecer, por fim, que a realização de assembleias virtuais sem previsão em convenção condominial está autorizada provisoriamente pela Lei. 14.010/2020, com marco final em 30 de outubro do corrente ano. Então, se nenhuma outra lei surgir para regulamentar tal situação, voltará a valer a orientação de que a validade da assembleia virtual dependerá de previsão expressa na convenção de cada Condomínio.
*Danielle Nunes de Brito: Advogada, graduada pela Universidade Federal d Bahia; Especialista em Direito Imobiliário e Condominial e Direito Empresarial; Professora da Plataforma Online Brasil Jurídico, com cursos nas áreas; Palestrante. Instagram: @daniellenbrito
